Anrechnung von Drittmitteln bei Mieterhöhung

Grundsätzlich kann ein Vermieter nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören jedoch nicht zu den aufgewendeten Kosten. Werden Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.

Für die Umsetzung der Mieterhöhung muss der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen dem Mieter in Textform erklären. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend erläutert wird.

Kosten, die vom Mieter oder für diesen von einem Dritten übernommen oder die mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten. Sie dürfen deshalb nicht bei der Erhöhung der Miete angesetzt und auf den Mieter umgelegt werden. Wird die Modernisierungsmaßnahme oder laufende Aufwendungen infolge der Modernisierungsmaßnahme durch zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten gedeckt, verringert sich der Erhöhungsbetrag. Dasselbe gilt bei der Finanzierung durch Darlehen oder Mietvorauszahlungen des Mieters. Auch Leistungen eines Dritten für den Mieter sowie Mittel der Finanzierungsinstitute von Bund und Ländern führen zu einer Verringerung. In all diesen Fällen reduziert sich der Erhöhungsbetrag um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung, des Zuschusses oder des Darlehens.

Die Anrechnungspflicht soll sicherstellen, dass dem Vermieter solche Maßnahmen nicht zugutekommen, zu deren Durchführung er öffentliche Mittel in Anspruch genommen hat, da er andernfalls gegenüber einem Vermieter, welcher Modernisierungsmaßnahmen aus dem eigenen Vermögen finanziert, ungerechtfertigt besser gestellt würde. Eine Verringerung der Kosten des Vermieters für die Modernisierung durch öffentliche oder private Zuschüsse oder Darlehen soll auch dem Vermieter zugutekommen. Die Pflicht zur Anrechnung dieser Drittmittel hat damit Bedeutung für den Umfang der vom Vermieter nach Durchführung der Modernisierung geforderten Mieterhöhung. Dementsprechend erstreckt sich das auf die Verschaffung einer Möglichkeit des Mieters zur angemessenen Information und Nachprüfung gerichtete Begründungserfordernis des Vermieters auch auf die Voraussetzungen zur Anrechnung von Drittmitteln. Der Mieter muss eventuelle Drittmittel im Mieterhöhungsverlangen des Vermieters daher im Hinblick auf Grund und Umfang als plausibel nachvollziehen können.

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