Wenn ein Ehegatte verstirbt, m\u00f6chte der andere Ehegatte meist im ehelichen Haus wohnen bleiben, und zwar unabh\u00e4ngig davon, wer im Rahmen der Erbauseinandersetzung die Immobilie erh\u00e4lt oder ob diese ggf. verkauft wird.<\/p>\n\n\n\n
Eine \u00e4hnliche Situation besteht, wenn lebzeitig Immobilien innerhalb der Familie auf die j\u00fcngere Generation \u00fcbertragen werden sollen. Auch dann m\u00fcssen ggf. Regelungen getroffen werden, die der \u00e4lteren Generation weiterhin das Wohnen im bisherigen Familienheim sicherstellen. In diesen F\u00e4llen werden daher regelm\u00e4\u00dfig zwischen den Vertragsparteien – steuerlich motiviert und\/oder zur erbrechtlichen Gestaltung – Nie\u00dfbrauchs- oder Wohnrechte vereinbart.<\/p>\n\n\n\n
Rechtlich wird dabei das Eigentum an der Immobilie an die (Enkel-)Kinder ohne Gegenleistung oder zu einem gegen\u00fcber dem Marktpreis reduzierten Kaufpreis \u00fcbertragen, w\u00e4hrend sich die die Immobilie \u00fcbertragenden (Gro\u00df-)Eltern einzeln oder gemeinsam ein Recht auf Weiternutzung der Immobilie zu Wohnzwecken bis zum Lebensende vorbehalten.<\/p>\n\n\n\n
Ein derartiges Wohnrecht kann (lediglich) schuldrechtlich vereinbart werden (d.h. durch einen Vertrag zwischen \u00dcbertr\u00e4ger und Erwerber) oder erg\u00e4nzt um die Bestellung eines dinglichen Rechts im Grundbuch eingetragen werden (Wohnungsrecht, \u00a7 1093 BGB).<\/p>\n\n\n\n
Letzteres erzeugt durch die Notwendigkeit der Mitwirkung eines Notars und ein T\u00e4tigwerden des Grundbuchamtes Kosten, die der ein oder andere zu vermeiden w\u00fcnscht und auf Eintragung im Grundbuch verzichtet. Wer jedoch an diesem Punkt eine zu starke Kostensensibilit\u00e4t aufweist und auf Notartermin und die Grundbuchkosten verzichtet, hat nicht selten an der falschen Stelle gespart.<\/p>\n\n\n\n
Probleme entstehen in solchen F\u00e4llen n\u00e4mlich sp\u00e4testens dann, wenn die j\u00fcngere Generation das neu erworbene Eigentum an der \u00fcbertragenen Immobilie verkauft. So auch in einem Fall, den das Oberlandesgericht (OLG) Oldenburg zu entscheiden hatte:<\/p>\n\n\n\n
Eine Frau war gemeinsam mit weiteren Miterben Erbin ihres Ehemannes geworden. Im Zuge einer Erbauseinandersetzung verkauften die Frau und die weiteren Miterben das Eigentum an dem Haus, das dem Verstorbenen geh\u00f6rt hatte und von ihm und der Frau langj\u00e4hrig bewohnt wurde, an den Enkel. Vor dem Verkauf einigten sich die Frau und die anderen Miterben mit dem Enkel, dass die damals Mitte 70-j\u00e4hrige Frau auch bei einer \u00dcbernahme des Hauses durch den Enkel dieses bis zum Lebensende weiterbewohnen darf (= Vereinbarung schuldrechtliches Wohnrecht zugunsten der Gro\u00dfmutter). Auf eine Eintragung eines dinglichen Wohnrechts im Grundbuch wurde verzichtet.<\/p>\n\n\n\n
Bereits anderthalb Jahre sp\u00e4ter wollte sich der Enkel daran nicht mehr erinnern, k\u00fcndigte gegen\u00fcber seiner Gro\u00dfmutter \u201edas unentgeltliche Nutzungsverh\u00e4ltnis\u201c und verkaufte das Haus an ein junges Paar zum mehr als doppelten Preis. Dies wollte die Gro\u00dfmutter nicht akzeptieren und verklagte ihren Enkel auf Feststellung, dass ihr ein lebenslanges Wohnrecht zusteht.<\/p>\n\n\n\n
Die OLG-Richter stellten klar, dass der Gro\u00dfmutter gegen\u00fcber dem Enkel ein schuldrechtliches Wohnrecht zusteht \u2013 also ein Wohnrecht, das nicht im Grundbuch eingetragen ist. Dieses beh\u00e4lt seine G\u00fcltigkeit trotz des Weiterverkaufs der Immobilie. Weil es sich nur um ein schuldrechtliches, nicht eingetragenes Wohnrecht handelt, das wirksam nur zwischen Gro\u00dfmutter und Enkel vereinbart worden ist und nicht gegen\u00fcber Dritten wirkt, kann die Gro\u00dfmutter dies gegen\u00fcber den neuen K\u00e4ufern allerdings nicht geltend machen. Die Gro\u00dfmutter muss das Haus also r\u00e4umen und dem jungen Paar als neue Eigent\u00fcmer die Nutzung \u00fcberlassen.<\/p>\n\n\n\n
Wegen der Vertragsverletzung durch den Enkel angesichts des Verkaufs an das junge Ehepaar stehen der Gro\u00dfmutter aber jetzt m\u00f6glicherweise Schadensersatzanspr\u00fcche gegen den Enkel zu.<\/p>\n\n\n\n
Vor diesem Hintergrund ist es ratsam, ein vereinbartes Wohnrecht auch als dingliches Wohnrecht im Grundbuch eintragen zu lassen. Im Vergleich zu den drohenden Folgen (erzwungener Auszug aus der Immobilie, Rechtsstreit, etc. bei nur schuldrechtlichem Wohnrecht) sind entstehende Kosten f\u00fcr Notartermin und Grundbucheintragung eines dinglichen Wohnrechts in den meisten F\u00e4llen gut angelegt.<\/p>\n\n\n\n
Erh\u00e4lt eine Person lebenslanges (dingliches) Wohnrecht, bedeutet das, dass sie bis zum Ende ihres Lebens in einer Immobilie wohnen bleiben darf. Auch wenn der Eigent\u00fcmer der Immobilie wechselt, hat der Wohnrechtsinhaber in der Regel weiterhin Anspruch darauf, in \u201eseinen\u201c vier W\u00e4nden wohnen zu bleiben und kann nicht ohne weiteres aus seiner Wohnung vertrieben werden. Dies gilt sogar im Erbfall.<\/p>\n\n\n\n
Allerdings gibt es wenige Ausnahmef\u00e4lle, in denen lebenslanges Wohnrecht wegen Unzumutbarkeit gerichtlich verworfen wird. Daf\u00fcr ist jedoch ein aufwendiger Prozess erforderlich. Der Eigent\u00fcmer muss nachweisen, dass es ihm nicht zumutbar ist, einem anderen lebenslanges Wohnrecht weiterhin einzur\u00e4umen. Dies kann vor allem dann schwierig sein, wenn der Eigent\u00fcmer das Wohnrecht einmal selbst gew\u00e4hrt hat. Aber auch f\u00fcr neue Eigent\u00fcmer kann es zur Herausforderung werden, die Unzumutbarkeit nachzuweisen. Das Vorliegen von Gr\u00fcnden f\u00fcr Unzumutbarkeit wird von den Gerichten im konkreten Einzelfall generell sehr streng gepr\u00fcft. Nicht ausreichend sind meist unter anderem:<\/p>\n\n\n\n
In der Regel d\u00fcrfte es somit schwierig sein, Unzumutbarkeit nachzuweisen. Auch Wohnberechtigten, die z.B. aufgrund eines Pflegebedarfs ausziehen und nur wenig Hoffnung auf einen Wiedereinzug haben, wird das Recht nicht so schnell entzogen.<\/p>\n\n\n\n
In seltenen F\u00e4llen einer schwerwiegenden Verfehlung durch den Wohnberechtigten besteht die M\u00f6glichkeit, dass Unzumutbarkeit gegeben ist. Ein einfacher Streit ist hierf\u00fcr nicht ausreichend. Drohungen hingegen k\u00f6nnten im Erbrecht eine schwerwiegende Verfehlung darstellen.<\/p>\n\n\n\n
Vor Einreichung einer diesbez\u00fcglichen Klage ist anwaltliche Beratung zur Analyse der Sach- und Rechtslage sowie der Erfolgsaussichten einer entsprechenden Klage stets empfehlenswert .<\/p>\n\n\n\n
Hat der Eigent\u00fcmer einer Immobilie einen Anspruch (z.B. Schadensersatzanspruch) gegen den Wohnberechtigten, er\u00f6ffnet sich die M\u00f6glichkeit f\u00fcr den Entzug des Wohnrechts auf anderem Wege. Das Wohnrecht ist ein pf\u00e4ndbares Recht im Rahmen einer Zwangsvollstreckung. Bei Nichterf\u00fcllung des Anspruchs durch den Wohnberechtigten und Anwendung von Zwangsmitteln k\u00f6nnte das Wohnrecht vom Eigent\u00fcmer gepf\u00e4ndet werden und der Wohnberechtigte sein Nutzungsrecht verlieren.<\/p>\n\n\n\n
Liegt Unzumutbarkeit vor, kann eine gerichtliche Entscheidung den ehemaligen Wohnrechtsinhaber zum Auszug zwingen. Derartige Klagen sind jedoch nur selten aussichtsreich und erfolgreich, sodass stets und vorrangig andere Methoden in Erw\u00e4gung zu ziehen sind. In vielen F\u00e4llen ist f\u00fcr neue Eigent\u00fcmer ein Anwohner weder erschwinglich noch w\u00fcnschenswert; um einen Wohnrechtsinhaber zum Auszug zu bewegen ist demnach eine anderweitige Einigung durch einvernehmliche Absprachen zwischen Eigent\u00fcmer und Wohnberechtigtem notwendig. Eine wichtige Rolle spielen dabei oftmals finanzielle Entsch\u00e4digungen f\u00fcr den Wohnrechtsinhaber, der ein so wertvolles Recht schlie\u00dflich selten ohne Gegenleistung oder Entsch\u00e4digung aufgeben m\u00f6chte.<\/p>\n\n\n\n
Eigent\u00fcmer sind h\u00e4ufig gut beraten, eine gemeinsame Einigung von Anfang an zu erstreben, denn wenn noch keine gro\u00dfen (gerichtlichen) Streitigkeiten bestehen, ist die Chance auf eine erfolgreiche Einigung in der Regel deutlich gr\u00f6\u00dfer. Scheitert der Weg einer g\u00fctlichen Einigung, besteht im Nachhinein immer noch die M\u00f6glichkeit f\u00fcr eine gerichtliche Auseinandersetzung.<\/p>\n\n\n\n
Im Falle einer einvernehmlichen Einigung bzw. bei gerichtlicher Feststellung der Unzumutbarkeit, muss der ehemalige Wohnberechtigte innerhalb des vereinbarten bzw. gerichtlich festgelegten Zeitraums ausziehen. Eigent\u00fcmer und ehemaliger Wohnberechtigter k\u00f6nnen selbstverst\u00e4ndlich auch andere Vereinbarungen treffen und z.B. aus dem Wohnrecht ein Mietverh\u00e4ltnis bilden. Der Wohnrechtsinhaber k\u00f6nnte dann weiterhin in \u201eseiner\u201c Wohnung bleiben, nunmehr jedoch entgeltlich gegen Zahlung einer Miete.<\/p>\n\n\n\n
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