עסקת מקרקעין בלי יועץ מיסוי? טעות שעלולה לעלות ביוקר!
חשיבות ייעוץ מס בעסקאות מקרקעין
עסקאות מקרקעין הן עתירות הון כיוון שבהכרח מדובר בהן על סכומים משמעותיים. לא בכדי עסקת נדל”ן נחשבת אצל רוב האוכלוסייה לעסקה הכי משמעותית שעושה אדם במהלך חייו. כשמדובר בעסקה עתירת הון, פועל יוצא של כך הוא שמדובר גם בעסקה עתירת מיסים, עליהם כדאי לדעת מראש בכדי לא להיות מופתעים ולהיכנס לעסקה שלא תניב את התוצאה הכלכלית הרצויה. בכדי להבהיר עד כמה המשמעות של נושא המיסוי יכולה להיות דרמטית, אביא לכם סיפור מקרה של לקוח שהגיע למשרדנו לאחרונה.
דוגמה למקרה אמיתי: חיסכון של מאות אלפי שקלים במס
לקוח שהגיע למשרדנו, הייטקיסט מוכשר עם ראש גדול, התייעץ איתנו רגע לפני רכישת נכס בעצת עורך דינו. התוצאה הייתה חיסכון של לא פחות מ-800,000 ₪ בתשלומי מס שלא נלקחו בחשבון. הנה הפרטים:
פרטי העסקה המתוכננת
ללקוח הייתה דירת מגורים בשווי 5 מיליון ₪. הוא החליט לשדרג את מגוריו ולרכוש דירה חדשה בשווי 6 מיליון ₪. לפי התכנון, מכירת הדירה הקיימת הייתה פטורה ממס שבח, והרכישה הייתה נדרשת בתשלום מס רכישה מופחת של כ-195,000 ₪.
הגילוי המפתיע ושינוי חישובי המס
במהלך הבדיקה השגרתית שאנו מבצעים ללקוחות לפני עסקת מקרקעין, התברר שלפני שנתיים הלקוח רכש עם אחיו דירת נופש קטנה במצפה רמון בעלות של 400,000 ₪. בעלות במחצית הדירה שינתה לחלוטין את חישובי המס שלו: כעת הוא לא יכול היה להיחשב כבעל דירה יחידה אלא כבעל דירה נוספת, כיוון שבעלות במחצית דירה (שאינה דירת ירושה) נחשבת כבעלות בדירה מלאה.
ההשפעה הכלכלית הדרמטית
משמעות הגילוי הייתה לא פחות מדרמטית עבור אותו לקוח כיוון שבמקרה זה הוא היה נדרש לשלם 480,000 ₪ מס רכישה, וגם מס שבח על מכירת דירת מגוריו הנוכחית עולה משמעותית. אותה דירה נרכשה לפני מספר שנים ב-3 מיליון ₪ כך שהמס שבח הצפוי במכירה שלה התקרב ל-500,000 ₪. בסה”כ המס הצפוי ללקוח הגיע ל- 980,000 ₪ בגין אותה החלפת דירת המגורים.
כך התברר שבמקום שאותו לקוח ישלם כ-195,000 ₪ כפי שחשב, המיסוי שלו קפץ והתקרב למיליון ₪, וכל זאת בגלל אותה התקלה שנוצרה עקב רכישת אותו נכס נוסף שהביאה אותו למצב לו אנחנו קוראים “תאונת מס”. כמובן שהלקוח מיד עצר את עסקת הרכישה לצורך הערכת מצב וביקש את עצתנו.
הפתרון המוצע
בעקבות הגילוי, הלקוח עצר את עסקת הרכישה והתייעץ איתנו. הצבענו על שתי אפשרויות: למכור את הנכס במצפה רמון כדי להישאר בעל דירה יחידה, או למכור לאחיו חלק מהדירה כך שיישאר בבעלותו לא יותר משליש מהדירה. לפי החוק, בעלות בדירה שאינה עולה על שליש מאפשרת להיחשב כבעל דירה יחידה.
סיכום המקרה
בסופו של דבר, הלקוח ארגן מחדש את ההחזקות שלו בנכסים וחסך תשלומי מס נוספים של כ-800,000 ₪.
סיכום: חשיבות ייעוץ מס בעסקאות נדל”ן
חשוב לזכור: עסקאות נדל”ן הן מסוג “נגעת-נסעת”. אין אפשרות לבצע שינויים ותיקונים לאחר שהעסקה יצאה לדרך. לכן, בדיקה וייעוץ מוקדמים על ידי מומחה מיסוי יכולים לעשות הבדל משמעותי ולמנוע הפתעות לא נעימות. כל זה נעשה באופן חוקי ולגיטימי, מה שמאפשר ללקוחות שלנו לשלם מינימום מיסים בהתאם לחוק.
משה (מוש) גבע, עו”ד מיסים
שותף משפט ומיסוי בפירמת הייעוץ הבינלאומיתAUREN בישראל.
בדיקת זכאות ללא עלות להחזר מס שבח לחצו כאן- https://bit.ly/3y942Am
